Переходный период

В Алматы более 8,5 тысячи многоквартирных жилых домов (МЖД). Пока ими распоряжаются 829 органов управления, преимущественно КСК. Из новых организаций на сегодняшний день зарегистрировано 73 ОСИ и 167 простых товариществ

6 001

Жить при КСК нам осталось недолго. Максимум до июля 2022 года. По крайней мере именно так определено законом для перевода каждого отдельного МЖД в ОСИ – объединение собственников имущества.
О том, как обстоят дела с переходом алматинских МЖД на новую форму управления, «Вечерке» рассказал руководитель отдела жилищной инспекции и модернизации жилья Управления жилищной политики города Алматы Жандос Кайырханов.
– Не секрет, что в большинстве своем КСК, организации малопригодные для обеспечения хозяйственных и сервисных потребностей жильцов, давно потеряли у них доверие. Но и новые формы управления, предлагаемые законом, пока остаются для алматинцев организациями непонятными. Добавим сюда еще и то, что руководители некоторых КСК всячески затягивают и запутывают процесс перехода на новые формы управления – держатся за власть.
– Начну с напоминания горожанам: в соответствии с внесенными поправками в действующее законодательство собственники жилья в срок до 7 января 2021 года обязаны провести собрание квартировладельцев для избрания членов совета дома и выбора формы управления. И такая деятельность у нас в городе началась сразу же после принятия нового закона.
Однако в связи с введенным ЧП на территории Республики Казахстан, а также введением последующих ограничительных мер в Алматы, как и везде, было запрещено проведение массовых мероприятий. В настоящее время с послаблением ограничительных мер районными акиматами актуализированы графики проведения собраний собственников квартир, нежилых помещений. И если до первого карантина мы имели всего до десяти ОСИ, то сегодня их 73, плюс 167 простых товариществ. Однако, как вы уже говорили, из-за противодействия со стороны председателей КСК самостоятельно осуществляют свои функции только несколько ОСИ.
– Какова основная причина такой затяжки процесса?
– Это связано с отказом председателей органов управления передать имеющиеся документы на МЖД по акту приема-передачи. Учитывая имеющиеся сложности, разработан проект Правил содержания общего имущества объекта кондоминиума, который сейчас находится на публичных обсуждениях. В этом документе предлагается при заключении договоров об оказании услуг поставщиками коммунальных услуг и субъектами сервисной деятельности председателем ОСИ предоставляется свидетельство о государственной регистрации юридического лица (ОСИ), доверенным лицом Простого товарищества предоставляется протокол собрания собственников квартир, нежилых помещений по вопросу выбора формы управления. И все. Данные поправки будут введены в действие в случае их принятия депутатами гормаслихата с последующей регистрацией в органах юстиции.
– Самый актуальный и болезненно решаемый вопрос – в каких случаях необходимы передаточный акт и разделительный баланс от КСК в ОСИ. То есть юридически подкованные квартировладельцы, прежде чем «разводиться», хотят получить гарантии своим накоплениям на капитальный ремонт общедомового имущества.
– Согласно статьям 45, 46 и 47 Гражданского кодекса РК, только при реорганизации юридического лица (КСК/ПКСК) с целью определения правопреемства реорганизуемого юридического лица составляется передаточный акт или разделительный баланс. Процитируем закон: «Имущественные права и обязанности реорганизованного юридического лица переходят к вновь возникшему юридическому лицу: при слиянии и присоединении – в соответствии с передаточным актом, при разделении и выделении – в соответствии с разделительным балансом. Передаточный акт и разделительный баланс должны содержать положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного юридического лица в отношении всех его кредиторов и должников, включая и обязательства, оспариваемые сторонами». Таким образом, законодательно весь жилой фонд РК, находящийся в управлении КСК/ПКСК, не является собственностью КСК/ПКСК, то есть числится у них только на забалансовом учете.
– Сохранятся ли за ОСИ накопления на капитальный ремонт? – спрашивает общественный эксперт в области ЖКХ Надежда Зарькова.
– Согласно пункту 7 статьи 32 Закона РК «О жилищных отношениях» собственники квартир обязаны делать взносы на накопительный счет для капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума. Объект кондоминиума является формой общей собственности, поэтому накопительные деньги также связаны с общей собственностью. Накопительные денежные средства неприкосновенны и не являются чужими по определению. Согласно п. 5 ст.188 ГК РК «Право собственности бессрочно», поэтому средства, накапливаемые на капитальный ремонт общего имущества, сохраняют свою принадлежность их вкладчикам бессрочно. Последние продолжают обладать правом собственности на них, в том числе правом распоряжения. Расходование денег, накопленных на сберегательном счете, осуществляется только по решению общего собрания, принятому большинством голосов от общего числа собственников квартир данного объекта кондоминиума и закрепленному протоколом собрания. Соответственно, признаваться расходами они не могут вплоть до завершения работ по капитальному ремонту общедомового имущества МЖД.
Подытожив сказанное, можем утверждать: КСК/ПКСК обязаны будут по акту приема-передачи перечислить на счета ОСИ накопительные денежные средства собственников, аккумулированные на их сберегательных счетах и предназначенные для капитального ремонта общедомового имущества МЖД. Дебиторская задолженность по перечислениям на сберегательный счет будет списана с балансов КСК/ПКСК как не подлежащая взысканию за невыполненные работы, услуги.
– Во многих КСК образовались существенные долги, как по налогам, так и перед поставщиками коммунальных услуг. Отчетов нет. Получается, что ОСИ унаследуют долги КСК?
– Нужно понимать, что ОСИ – новая юридическая форма, которая не является правопреемником предыдущей формы управления. ОСИ только недавно появилось в законе, в том числе и в Налоговом кодексе. На него никакие долги не распространяются. Если, конечно, новые управляющие сами не примут обязательства по долгам своего предыдущего органа управления. Соответственно, поскольку собственники создают новую форму, юрлицо будет чистым. Оно с нуля будет управлять домом и заключит договоры с поставщиками услуг.
– Еще один вопрос от наших читателей: «Почему в городе есть разнобой в техническом состоянии домов, одни дома процветали, а такие как наши, доведены до разрушения? Что нам делать в ОСИ?»
– По закону высшим органом управления многоквартирным жилым домом является собрание собственников квартир и нежилых помещений, бремя содержания общего имущества несут собственники. В статье 42-1 Закона РК «О жилищных отношениях» предусмотрено, что собственники квартир, равно как и собственники нежилых помещений на собрании рассматривают вопросы и принимают решения, связанные с управлением объектом кондоминиума и содержанием общего имущества объекта кондоминиума, в т. ч. проведение капитального ремонта.
– Сменить председателя КСК практически без его желания было невозможно, квартировладельцы – заложники системы. Не повторится ли эта история с управляющими ОСИ? – задает острый вопрос и ставит его ребром известный в стране журналист Александра Алехова.
– Как упоминалось ранее, высшим органом управления многоквартирным жилым домом является собрание собственников квартир и нежилых помещений. Вопросы по управлению объектом кондоминиума решаются на собрании. Никто кроме самих собственников не может сменить орган управления. При этом председатель ОСИ избирается на 1 год, что также регламентировано типовым уставом, все внесенные поправки утверждаются собранием собственников квартир, нежилых помещений.
Стоит отметить, что действующим законодательством также внесены поправки по процедуре принятия решений, если ранее для принятия решения требовалось 2/3 голосов от общего числа собственников, то сейчас решение принимается большинством голосов.
– Что надо сделать после получения свидетельства о регистрации ОСИ? – спрашивает алматинка Жазира Ермекбаева.
– Отвечу на этот вопрос по пунктам, так как именно здесь важен алгоритм ваших действий:
1. Получить в ЦОНе электронный ключ (ЭЦП).
2. Открыть в банке счет по РСЖ и счет по накоплениям на капитальный ремонт.
3. Заключить договор с единым расчетным центром.
4. Создать рабочую группу, которая проведет обследование технического состояния общедомового имущества и передаваемого оборудования. По окончании обследования составить дефектный акт. Истребовать выписки из банков второго уровня об остатке средств на текущем и сберегательном счетах. Составить акт приема-передачи общедомового имущества и финансовых документов.
5. Составить смету по расходам на содержание и текущий ремонт общедомового имущества. Установить и утвердить 2/3 голосов собственников квартир тариф по РСЖ и накоплений на капитальный ремонт. Тариф должен быть не менее утвержденного законодательством.
6. Заключить договора с коммунальными и сервисными компаниями на обслуживание и поставку: электроэнергии, холодного и горячего водоснабжения, канализации, тепла и газа, обслуживание лифтов и вентиляционного оборудования, по техническому, аварийному и санитарному содержанию общедомового имущества, уборке придомовой территории и т. д.
7. Решить вопрос о включении в объект кондоминиума придомового земельного участка, необходимого для размещения, эксплуатации и содержания объекта кондоминиума, и затем зарегистрировать МЖД как первичный объект кондоминиума либо произвести перерегистрацию в органах юстиции в связи с изменением состава объекта кондоминиума.
Василий ШУПЕЙКИН